《調(diào)查清樣》—撰文|文一刀

西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“聞天科技”）因以自己無證銷售為由起訴12名曾參與內(nèi)部認(rèn)購者要求解約而深陷輿論漩渦。8月12日，原聞天科技負(fù)責(zé)人徐龍光與糾紛項(xiàng)目銷售代理商西安嘉興營銷策劃有限公司（下簡(jiǎn)稱西安嘉興公司）負(fù)責(zé)人賈喆雙雙公開接受采訪，相關(guān)講述揭開事件另外一面。

”聞天科技在資金最困難時(shí)，（自己）出面召集公司股東、員工、好朋友認(rèn)購10套房產(chǎn)，幫徐龍光（原聞天科技負(fù)責(zé)人）渡過難關(guān)，最后（聞天科技）卻為追求更大利益撕毀合約，將這些人狀告到法院“。這是賈喆對(duì)媒體所表示的主要觀點(diǎn)之一。

仔細(xì)梳理圍繞該事件的大量報(bào)道會(huì)發(fā)現(xiàn)，自2018年2月28日華商報(bào)題為”全款認(rèn)購別墅兩年開發(fā)商說合同無效“的報(bào)道拉開輿論對(duì)聞天科技的聲討至今，眾多報(bào)道所選擇的事實(shí)都在從不同側(cè)面強(qiáng)化與支持著賈喆的觀點(diǎn)與邏輯，至今已成為主流聲音。

如果將聞天科技方面現(xiàn)在提供的事實(shí)與此前幾乎所有報(bào)道中選擇的事實(shí)加以合并就會(huì)發(fā)現(xiàn)，構(gòu)筑起開發(fā)商失德形象的這些碎片化事實(shí)其實(shí)不過是被精心選擇用來迎合當(dāng)下最易迎合的社會(huì)情緒。那些由片面事實(shí)引發(fā)的種種斷言、猜測(cè)、感覺可謂殺傷力巨大，在開啟了圍觀者用情緒“投票”的閘門之后，人們常常會(huì)因變得情緒激昂，很容易在沒有深入全面了解實(shí)情就選擇相信而忘記尋求真相（坦率說，自己最初也是如此）。

但這不僅會(huì)對(duì)事件當(dāng)事人造成傷害，還消費(fèi)了大眾情感，甚至?xí)l(fā)社會(huì)信任危機(jī)，因?yàn)槊恳淮位恼Q的狂歡過后都是理智世界的凄涼無限。對(duì)此，本文試圖提供一些補(bǔ)充以助還原全部。

西安市長安區(qū)西灃路的紫杉莊園，原名瀾香山，由西安聞天科技實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。2016年初，聞天科技在取得“四證”（《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》）后開始為銷售做準(zhǔn)備工作，為此與西安嘉興營銷策劃有限公司達(dá)成合作。雙方簽訂項(xiàng)目銷售代理合同后，西安嘉興于2016年4月初進(jìn)駐項(xiàng)目售樓部開始銷售準(zhǔn)備工作。

此時(shí)，西安樓市正值連續(xù)5年低迷期的最冷時(shí)期，聞天科技開發(fā)的項(xiàng)目為聯(lián)排別墅，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)與社會(huì)環(huán)境下更是“銷售難難于上青天”，加之項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，雙方遂約定，項(xiàng)目正式開盤前聞天科技需每月支付西安嘉興公司5萬元人民幣作為日常服務(wù)費(fèi)，正式開盤后按銷售金額的一定比例給西安嘉興支付代理費(fèi)（遺憾的是直至雙方鬧翻項(xiàng)目因開發(fā)商資金困境而未能開盤）。

整個(gè)2016年，西安樓市的主基調(diào)仍是去庫存，陜西與西安先后于2016年5月、2016年6月出臺(tái)了省級(jí)的“地產(chǎn)十一條”和西安的“樓十條”予以促進(jìn)，在嚴(yán)重低迷市場(chǎng)中已苦撐數(shù)年的聞天科技也陷入嚴(yán)重資金困境。

據(jù)聞天科技負(fù)責(zé)人徐龍光講述，當(dāng)時(shí)企業(yè)已經(jīng)拖欠工程隊(duì)部分錢款（約合800余萬元）、員工工資（約合200余萬元）及每月應(yīng)付西安嘉興公司的月服務(wù)費(fèi)5萬元，并背有貸款。就在四處籌款的過程中，西安嘉興公司提議在沒有預(yù)售證的情況下，可以在熟人圈子里進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，只要開發(fā)商在房價(jià)上優(yōu)惠，認(rèn)購方可以全款支付，雖然有未取得預(yù)售許可證而受罰的風(fēng)險(xiǎn)但只要對(duì)認(rèn)購者“把控得當(dāng)”也無大礙，如有問題給付些高息即可。

西安嘉興公司總經(jīng)理賈喆在日后的采訪中也坦承，當(dāng)時(shí)參與認(rèn)購的人主要是西安嘉興公司股東、員工及朋友。2016年4月底，10名認(rèn)購者與聞天科技簽署了《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》，約定房價(jià)打7折付全款，聞天科技共收取1511萬人民幣，并向西安嘉興支付了45萬元人民幣提成款。

聞天科技在與這些業(yè)主簽訂內(nèi)購合同時(shí)，10戶認(rèn)購小戶型只蓋了3戶，其余房屋才開始做地基，另外建有18套大戶型的地塊剛剛具備辦理預(yù)售證的條件，聞天科技試圖先將具備辦證條件的預(yù)售證辦完，但在前往辦理預(yù)售證時(shí)，卻倒在始料不及的政策面前。

2016年6月25日，《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱“樓十條”）出臺(tái)施行，其中提出，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目不再實(shí)物配建廉租房，統(tǒng)一按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納易地配建費(fèi)，據(jù)此商品住房項(xiàng)目不再實(shí)物配建廉租房，而采取按統(tǒng)一比例和標(biāo)準(zhǔn)繳納易地配建費(fèi)。以此計(jì)算，聞天科技必須先行補(bǔ)交2000余萬元的廉租房建設(shè)配套費(fèi)才能辦理預(yù)售證，這對(duì)聞天科技來說成為難以逾越的門檻。

2016年8月8日，長安區(qū)房管局在巡查中發(fā)現(xiàn)聞天科技的那次內(nèi)部認(rèn)購涉嫌無證銷售，便發(fā)出處理文書責(zé)令其停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng)；立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

聞天科技負(fù)責(zé)人徐龍光稱，當(dāng)時(shí)以內(nèi)部認(rèn)購形式籌集的資金，已被其用于支付工程款和銀行1.9億元貸款的利息，至長安區(qū)房管局下達(dá)處理決定時(shí)已無力退還房款。其采取的方法是讓賈喆先告知購房者清退事宜，以待資金寬裕之后再退還房款，并承諾支付當(dāng)初繳納認(rèn)購房款的年化約24%利息作為補(bǔ)償。

2017年9月底，包括這十套房屋在內(nèi)的地塊即將封頂完工，此時(shí)為項(xiàng)目建筑商已經(jīng)為項(xiàng)目墊資約6千萬，按照約定封頂后開發(fā)商需立刻將此款項(xiàng)支付完畢，該筆亟待支付的巨額工程款再次將聞天科技逼入走投無路的死角。此時(shí)西安樓市熱度已節(jié)節(jié)上升，項(xiàng)目進(jìn)行至此雖然只剩臨門一腳，但對(duì)于聞天科技來說其唯一活路仍然只有轉(zhuǎn)而尋求接盤合作方。接盤方雖然不乏其人，但均有一個(gè)條件就是聞天科技必須將此前內(nèi)部認(rèn)購的清退事宜完成。據(jù)聞天科技稱，2017年10月其與西安嘉興公司正式開始洽談退場(chǎng)和清退認(rèn)購事宜。

對(duì)于此種說法，西安嘉興公司的負(fù)責(zé)人賈喆在接受媒體采訪時(shí)一口否定。相關(guān)報(bào)道顯示，賈喆稱，“至2017年年底，業(yè)主被起訴之前，聞天科技未就清退事宜與購房者交涉”。

鑒于聞天科技對(duì)業(yè)主提起訴訟的時(shí)間為2018年2月，賈喆的說法中讓人糊涂的地方在于：未就清退事宜交涉一直持續(xù)到的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、也就是開發(fā)商正式提出清退事宜的時(shí)間，到底是至2017年年底前還是2018年2月前。

據(jù)聞天科技稱，與西安嘉興公司正式提出清退事宜后，經(jīng)過一個(gè)多月的討價(jià)還價(jià)后，雙方商定由聞天科技支付321萬元人民幣，西安嘉興公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)清退當(dāng)初內(nèi)部認(rèn)購房屋事宜，到正式簽訂協(xié)議的日期為2017年12月15日。

因業(yè)務(wù)收入達(dá)到某個(gè)數(shù)額后企業(yè)上繳稅率就會(huì)上調(diào)，為避稅，嘉興公司提出由其公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總監(jiān)周某新成立的公司作為簽約公司（亦就是未來的收款公司），這家公司名為“西安創(chuàng)其意企業(yè)營銷策劃有限公司（下簡(jiǎn)稱西安創(chuàng)其意）”。

于是，2017年12月15日聞天科技與西安嘉興公司就包括清退內(nèi)部認(rèn)購在內(nèi)的有關(guān)事項(xiàng)簽訂的協(xié)議就變成了兩份：一份是聞天科技作為甲方、西安嘉興公司作為乙方、西安創(chuàng)其意作為丙方的“策劃代理服務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定甲方同意乙方將雙方的策劃代理服務(wù)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給丙方，丙方承諾繼續(xù)執(zhí)行原協(xié)議所有條款。因?yàn)槲靼矂?chuàng)其意的工商登記時(shí)間為2017年8月11日，當(dāng)時(shí)在各方同意下就將這份協(xié)議的日期寫為“2017年8月15日”。

另外的一份協(xié)議由聞天科技與西安創(chuàng)其意簽署，為“策劃代理服務(wù)終止協(xié)議”，其中約定聞天科技一次性補(bǔ)償給西安創(chuàng)其意321萬元人民幣，西安創(chuàng)其意配合聞天科技清退前期收取部分客戶支付的購房預(yù)付款。

鑒于那份聞天科技、西安嘉興公司、西安創(chuàng)其意作為甲乙丙三方的“策劃代理服務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”中，畢竟白紙黑字顯示的簽署日期為2017年8月15日，故需要考證一下聞天科技上述所言的可靠程度。

按照聞天科技與西安嘉興簽署的營銷策劃代理合同約定，因一直未能正式開盤，聞天科技總共需要支付給西安嘉興是每月5萬元人民幣日常服務(wù)費(fèi)，西安創(chuàng)其意則全盤繼承此約定。

假如西安創(chuàng)其意的確是于2017年8月15日接手，至2017年12月15日終止共4個(gè)月，其應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)共20萬元人民幣，而終止協(xié)議卻顯示聞天科技需向其支付321萬人民幣，超出301萬人民幣，豈不反常？因此，在處理聞天科技項(xiàng)目上，西安嘉興與西安創(chuàng)其意名為兩家實(shí)為一家這種說法更符合常理。

西安創(chuàng)其意作為西安嘉興的“白手套”出面簽署包含清退內(nèi)容的協(xié)議，如此，至2017年12月15日，西安嘉興共計(jì)為聞天科技服務(wù)19個(gè)月，按協(xié)議約定的服務(wù)費(fèi)共計(jì)95萬元人民幣，在協(xié)議終止時(shí)聞天科技同意向其支付的321萬元人民幣與之前約定的服務(wù)費(fèi)總數(shù)相比仍超出226萬元人民幣，是其應(yīng)收服務(wù)費(fèi)的兩倍多，將此226萬元全部視作退場(chǎng)補(bǔ)償顯然也不合理，加之協(xié)議中已經(jīng)有明確表述，故認(rèn)定其中包括其負(fù)責(zé)清退之前購房人而收取的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)無可非議。

這意味著，西安嘉興已經(jīng)承擔(dān)起清退由自己股東、員工和負(fù)責(zé)人朋友構(gòu)成認(rèn)購者的相關(guān)事項(xiàng)。

徐龍光稱，在2017年12月15日簽完終止協(xié)議后，西安創(chuàng)其意就開始分批約當(dāng)年認(rèn)購人前來與聞天科技與就清退事宜集體面談。此時(shí)，類似房屋市場(chǎng)售價(jià)為每平米1.5萬元人民幣（約兩年前的認(rèn)購價(jià)格為每平米一萬至一萬二基礎(chǔ)上打七折），而聞天科技給認(rèn)購方清退開出的條件是賠償年化約24%的資金利息（每年20%，至清退日共19個(gè)月但實(shí)際按兩年算共40%賠償利息，這樣計(jì)算年化約24%）。但清退要求仍遭到拒絕。

相關(guān)財(cái)務(wù)票據(jù)顯示，2018年1月24日，聞天科技向西安創(chuàng)其意支付第一筆款項(xiàng)100萬人民幣。2018年2月3日，西安嘉興與西安創(chuàng)其意全部撤離項(xiàng)目并自此不再理會(huì)清退事宜，自此聞天科技便無法聯(lián)系上認(rèn)購人。

徐龍光稱，與西安其意的聯(lián)系一直持續(xù)到2018年3月，其負(fù)責(zé)人周某（亦為西安嘉興高管）多次對(duì)其暗示：嘉興的“賈總“對(duì)當(dāng)初談的退場(chǎng)賠償數(shù)額已經(jīng)不太滿意。而當(dāng)初項(xiàng)目接盤方則是見到與西安嘉興等簽訂的終止協(xié)議以及其中有關(guān)清退認(rèn)購的內(nèi)容后，才放心接手并逐一還清銀行貸款、工程款等。面對(duì)此種進(jìn)退維谷的情形，到2018年2月10日，聞天科技最終選擇起訴認(rèn)購人。

2018年2月底華商報(bào)一篇題為”全款認(rèn)購別墅兩年開發(fā)商說合同無效“的報(bào)道將糾紛推入巨大輿論漩渦。值得注意的是，2018年3月1日，華商報(bào)A6版還刊登了一則關(guān)于該事件的追蹤報(bào)道，當(dāng)中采訪了西安嘉興一位羅姓負(fù)責(zé)人。報(bào)道中顯示“羅姓負(fù)責(zé)人稱，2017年樓市回升，開發(fā)商多次找他提出退房”。

西安嘉興公司羅姓負(fù)責(zé)人的說法與賈喆所稱聞天科技在起訴前從未交涉過清退事宜陷入矛盾，鑒于羅姓負(fù)責(zé)人在接受采訪中還稱自己也是當(dāng)初的購房人之一，則進(jìn)一步否定了賈喆的說法，而羅姓負(fù)責(zé)人與賈喆又是同事也就是”一條戰(zhàn)線“上的，出現(xiàn)這樣前后矛盾的說法只能令人對(duì)賈喆如今說法的可信性生疑而印證了聞天科技的前述說法。

但蹊蹺的是，如今這篇稿件在華商報(bào)的電子版上已被撤了下來，全網(wǎng)也找不到，好在華商報(bào)的紙質(zhì)版尚未消亡否則便真是死無對(duì)證。

公開資料顯示，西安嘉興與華商報(bào)的淵源與友誼可謂已久：由西安嘉興公司的核心成員（包括股東、高管）組建的另一家房產(chǎn)銷售代理公司—西安金匯營銷策劃有限公司的服務(wù)對(duì)象包括陜西華商豪盛置業(yè)公司，其曾負(fù)責(zé)銷售華商豪盛集團(tuán)開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目，而陜西華商豪盛置業(yè)公司曾與華商傳媒共同開發(fā)過如豪盛旺座等項(xiàng)目。

根據(jù)國家相關(guān)部委多年來屢屢引發(fā)的相關(guān)通知來看，房屋代理機(jī)構(gòu)和中介的整治從未停歇，而這個(gè)群體也成為制造樓市亂象的一股主力。他們作為開發(fā)商的“智囊”與“師爺”挺進(jìn)在市場(chǎng)最前端，從而擁有大量的房源信息。一些銷售代理機(jī)構(gòu)與中介憑借對(duì)買賣住房信息的壟斷，賺了不少錢；瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)，他們也會(huì)囤積房屋進(jìn)行倒賣，在眾多炒家群體中，房屋代理機(jī)構(gòu)是一路重要力量，房價(jià)的上漲，銷售代理與中介有很大的“功勞”。為了利益，他們常常聯(lián)合所謂專業(yè)人士而無所不用其極，而西安這次軒然大波也許又給中介發(fā)展史上增添了濃墨重彩的一筆。—《調(diào)查清樣》

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